石油之家-510江阴房产网 2018年上半年江阴二手房市场简评,价格为王,细说行情(下) 江阴房产网

510江阴房产网 2018年上半年江阴二手房市场简评,价格为王,细说行情(下)


壹丨价格分析

需求的多少,直接影响了房价的走势。

因此,2018年以来,学区房价格呈现出先下降后上升的走势,目前城北双学区房大概在18500元左右运行:

黄山湖公寓作为有口皆碑的学区房,价格居高不下,上个月里成交了一套豪华装修191平户型,合同价558万元,单价29214元

幸福里和五矿·黄山湖壹号同为学区房,考虑到位置、配置等因素,价格比黄山湖公寓低上一些。

老房子中,市中单学区房以虹桥七村为代表(面积普遍小),目前单价14000元左右,新小区以扬子华都为例,140㎡左右的户型,单价也要14000元左右;实小单学区房稍微便宜一些,目前单价10000元左右,新小区君邻世家12500元左右。具体见下表:

(城北二手房行情)

城中与城北类似,都是学区房集中的片区,在过去的几个月里,南菁高中实验学校的学区房相比于城北双学区房,企稳价格更高一点,据了解,目前坊间舆论更偏向于城北,因此城北抬头迹象明显,城中一般。

城中2010年以后的小区体量都很小,以嘉福豪庭为例,价格大概2万元出头,注意了,这个不是小面积房。小面积老房子均价在2万以上,非学区房的话,价格基本上要打上5-6折。具体见下表:

(城中二手房行情)

放眼到城东沃土,需求的提升使得城东二手房放量上涨,510小编再次提醒,买房需慎重,独立思考,兼听则明,偏信则暗。

贯庄、天鹤、文定带头,去年11月份左右开始出现端倪,在今年3月末正式爆发,较2月份,上涨约1500-2000元不等,随后在6月达到顶峰,均价将近10000元。紧接着,受这些区域影响,大桥、锦隆、双牌等地也纷纷上涨,价格洼地基本填平。

大桥社区以丹芙春城为代表,这也难怪,丹芙位置好,交通便利,离各个区域都近。

花园片区则继续稳定在去年年末的行情中,60-65平方的户型,大概价格15000元,七八十平方的则总价在100万附近徘徊,不过跟学区房一样,面积一大,单价下降明显。

(城东二手房行情)

想想市区性价比高的还有哪些?城南or城西?

错了,它们都起来了。城南稍微落后于城东,快速拉升,后来居上。

老房子中,澄南一村、二村等,目前房价已经不低于城东老房子,部分房子报价9000多,但在学区配套和环境上与城东相差甚远,能够支持房价的只有预期,一旦预期破灭,房价回落是逃不掉的,慎重再慎重。

新小区中,受益于规划,城南商品房小区均有不小幅度上涨,芙蓉大道以北的恒大御景12500元左右,以南的金宸国际11000元左右,具体看下表:

(城南二手房行情)

过去城西行情总是不温不火,今年不一样,2018年以来,城西二手房一直在启动,尤其在长江房产拿下万达41号地块后,周边小区房东开价(特指开价)集体上调,中途也有一些投资客试图囤房。

像近的长江万悦城、芙蓉华都,部分房东捂房惜售,部分流通在市场上的,房价对比城东,也不逊色,具体来见下表:

(城西二手房行情)

贰丨成交客群分析

目前二手房成交客群主要有:

1、学区刚性需求;2、原有房屋置换;3、乡镇群体进城。

  • 三类客户大体上平分秋色:

第一类客户购买学区房的,学区房的市场一直都有,哪怕2018年以来成交量跳水,但瘦死的骆驼比马大。同时学区房具有良好的投资属性,表现为:

①转手起来方便,自己的孩子上完了,总有其他适龄儿童接棒;

②学区房因为学区的性质,抗跌能力强,就算大环境下跌,学区房则相对坚挺。

第二类客户房屋置换的,在这里特别强调原区域房屋置换,这个案例在二手房中特别多见。老房子住了十几二十年的,积蓄也有了,考虑换一套大一点,好一点的,一点都不为过。考虑到工作、生活习惯等因素,大多数人情愿在原有的区域置换一套房子,一来一去之间,成交量就大了。

第三类客户乡镇居民迁移到城里来,城市汇集了地域内优质的资源,好的东西,人见人爱,因此这一块比例也不小。

  • 有同学要问了,以前很多见的老房子做婚房,现在怎么样了?

据统计,这类客户群体,近几年呈现出明显的下滑趋势,主要受到乡镇开发商的冲击,像青阳、华士、云亭、临港、南闸等多个乡镇,现在新建楼盘都此起彼伏,做婚房,人们宁愿选择新房楼盘,因此这方面的二手房客户不多了。

结 语:总的来说,有人认为2018年下半年,二手房行情还是稳中有升,但我们不得不重视国家住建部等七部委联合发布关于7月初到12月底期间,联合开展治理房地产市场乱象专项行动,30城市之中,无锡赫然在列,如何整治还不得知。

况且,房价稳步上升不可怕,但江阴老小区的二手房房价,短时间内上涨过快,意味着风险步步紧逼,记住,危机总是在意识最松懈的时候如期而至。

因此买房时,建议理性分析,站在局外人的角度思考一下,确实有必要的,我们祝福您!




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