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天津盛世浩达:环城四区未来谁最强?2018天津政府新规划给答案!

原文标题:环城四区未来谁最强?2018天津政府新规划给答案!
原文发布时间:2018-12-17 11:44
原文作者:天津盛世浩达。
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近日,天津市规划局发布了全市最新版规划,信息量真不小、看点也颇多,但中心城...


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最严新规来袭)。

今天我们来为大家解读天津环城四区的发展规划。

亮点抢先看:

• 环城四区的6个组团纳入中心主城区

• 明确4个机遇地区:西青、大双、空港、生态城

• 部分板块将严控建设用地

• 环城部分板块将重点补短板,包括医疗、教育、商业等

1 6个组团纳入中心主城区

首先,规划抛出了天津城市空间的现状:西部高度集聚、东部带状联系、中部较弱。

具体来说,西部已形成高度聚集,环城四区已于中心城区高度融合;

而东部呈现的是1+2的格局:滨海核心区与汉沽+大港,但是联系度很微弱;

中部就基本无联系了,类似空白区。(最严新规来袭)。

所以,后期的规划会针对目前现状进行平衡和调整。

此次规划提出了天津未来城市的空间构造:

未来天津将形成“一轴、双城、多组团、蓝湾绿网、中生态”的城市空间结构。

• 一轴:北运河-海河综合发展轴

• 双城:中心主城、滨海主城

• 多组团:中心主城、滨海主城内的多个功能组团

• 蓝湾:国际蓝色海湾

• 绿网:“山水林田湖草”要素构成的一张城市绿网

• 中生态:中部的“世界级生态谷”

可见,依托海河自然资源,将是未来天津的发展主轴,所以沿河两岸的发展潜力是巨大的。并且,主轴发展在此次规划中也定下了目标:

• 2035年目标:上游、下游成为向公众开放的、连续贯通的、具有活力的滨河空间,中游生态环境质量持续改善。

• 空港组团目前仅有2号线,未来还将再添加3条轨道交通

2 明确了4个机遇地区

西青:智慧科技城;

大双:活力创新城;

生态城:宜居生态城;

空港经济区:未来航空城。

01 西青:智慧科技城

1、未来西青区的中心定位在华苑高新区,这个地方的行政所属应该是滨海新区,但此次却定位为西青的片区中心。

此外,高新区不久前新出了规划,首次提出了将引入居住功能。

►2、从规划图来看,中北镇永旺北侧大面积的工业厂房,未来都被规划为居住用地,体量赶超现在的中北大道片区

很多人诟病地铁2号线为什么不能通向中北镇核心区,殊不知核心区其实不仅是现在的居住片区。未来中北镇还将有大量的新房供应。

►3、张家窝被定义为“枢纽特色区”,未来将有多条高铁途径南站,区域价值会不断被重估。

目前的居住核心区仅位于板块的中间位置,未来还将有大面积的居住用地根据规划,比如说板块的西侧、北侧,都规划为住宅区。

以南站为核心的周边地区,规划为商业地块。

未来张家窝板块将会与中北镇齐肩成为西青区的居住重镇。

►4、很意外的是新版规划竟然没有特别提到精武镇,作为一个目前火爆到宇宙的板块,暂时还没有被列入西青区的重点区域。

很多人都用精武镇与张家窝比较,其实这两个区域不能简单的从“好与坏”的角度来说。

张家窝南站大商圈已经进入了兑现期,而精武镇还尚属起步区,不是一个阶段,房价不可简单粗暴的比较,要知道,基础大公建设施的完善,都会叠加到房价中的。

►综合来说,西青区未来规划为两轴五区:

• 两轴:运河、津晋高速公路;

• 五区:传统风貌区(杨柳青)、现代风貌区(中北镇)、工业风貌区(汽车城)、学府风貌区(华苑高新区、大学城、精武镇)、生态风貌区(南站)。

02 大双:活力创新城

大双指的是津南区大寺和双港板块。

这个片区的居住用地明显少些,片区主中心定位在大寺板块内;次中心定位在双港辛庄板块内。

大寺今年的规划出了好几波,目前面临最大的问题就是拆改,后期也规划了几块居住用地,都在片区主中心附近,相信很快会动起来。

双港辛庄目前没有新房在售,首创暖山南侧还新规划有住宅地块,未来还会有新房供应。

新规划仅将大双板块定位为津南区的机遇地区。

但对于津南区整体的定位为:津南区是承接城区城市功能和滨海新区产业功能的重要地区。

►分为两带三轴五区:

• 两带:北部提升带、南部生态带;

• 三轴:天津外环线、海河教育园绿带、汉港公路;

• 五区:工业风貌区(大寺、双港、津南开发区)、学府风貌区(海河教育园)、现代风貌(咸水沽)生态风貌区(京基嶺域所在板块)。

03 空港经济区:未来航空城

空港虽然隶属于滨海新区,但地理位置仍在东丽区,大家也是习惯以环城板块来看待它的,所以这一期我们也说一下空港。

在新规划中,空港也被列入机遇地区之一。空港现在的存在感差了一些,此次被定位为“未来航空城”。

根据规划图来看,空港未来的居住用地不会再扩张了。

最东部现在为大面积的空地,但未来仅北部地区小面积规划为住宅,南部地区规划为航空产业拓展区等。

这也就是说,未来空港的居住氛围不会有太大的起色,住宅虽然供应量有限,但对于居民来说,机场属于邻壁设施,房产的升值潜力或许会受到限制。

虽然定位为机遇区域,但未来的发展会以商务、金融为主基调。

空港在这次规划中的曝光量大幅提升,规划明确要建设航空都市走廊,增加商务酒店、免税商业、会议交流、贸易型总部基地等业态。

并且将联动津南区的国家会展中心,形成“大空港+国际会展”格局。

从这方面来说,津南区国家会展中心所在的海教园、咸水沽板块,未来也是天津发展的战略所在。

可以发现,在环城四区中,只有北辰区没有机遇地区。

其实所谓的“机遇”,更多的需要板块内有产业支撑,无论是西青、大双、还是空港,可能有些居住区算不上最多,但是板块内的产业却是城市发展的中坚力量,但北辰区恰恰缺乏新型产业的支撑。

用产业带动区域发展,才称得上是政府心中的“机遇地区”。

其实,这对我们买房的选择也同样有参考意义。

3 严控中部地区建设用地

文章开头说过,目前天津的中部地区基本处于“无联系”的状态,所以中部地区要建造“世界级生态绿谷”,这也是今年天津大力发展的“绿色屏障区”。

►在这方面提出了规划,其中有两大看点:

• 功能组团:科技研发、智能制造、津沽旅游、休闲游憩。

• 缩减规模:现状规模218平方公里;此前规划规模280平方公里;本次要控制在165平方公里,与现状相比,缩减53平方公里。

有三个板块定位为“坚定缩减”用地规模:军粮城街、冶金产业区、葛沽镇。

空港经济区、津南城区+海河教育园、八里台镇、天嘉湖、东丽湖、北闸口、小站镇等都被列为“严格控制”。

比如说东丽湖,现状用地规模13平方公里,此前规划为21平方公里,但新规划严格控制在14平方公里,也就是说在现状的基础上只会再扩张1平方公里。

未来,这些区域不会再继续扩散,而是在现有土地基础上开发建设,控制规模,严防摊大饼的情况出现。

从这一方面说,未来这些地方的新房数量也是有限的。

既然中部地区已定位为“世界级生态绿谷”,那么今后的发展就会以生态为主基调

很多人都咨询天嘉湖、东丽湖未来发展怎么样,这次的新规划已经算是给这些板块定调了,更多的是科技研发和旅游休闲。

严格控制用地规模势必会对发展速度有影响,这些地区短期内不会形成其他板块核心区那样的居住规模。

另外,新规划对于环城四区中的北辰区并没有具体指明发展方向,而东丽区的一些核心区如津滨大道、华明镇等板块也没有特别说明。

整体的城市发展倾向依旧向西南偏移。

4 提供均衡的公共服务新规划中指出未来将在全市范围内提供均衡的公共服务,具体来说就是:加服务、补短板、提品质。

中心城区以及滨海新区发展比较成熟的板块,未来将注重公共服务品质的提升。

环城一些发展中板块,如津滨大道、双港、海教园等,基本城市界面已形成,未来的重点是补短板。

►具体来说:

• 重点补教育的板块:空港、海教园、北辰经开区;

• 重点补医疗的板块:中北镇、精武镇、空港、东丽开发区、双港;

• 重点补文化的板块:小淀、宜兴埠、西营门、大寺、双港、津滨大道、汉沽;

• 重点补商业的板块:中北镇、精武镇、海教园、空港、东丽开发区、八里台镇;

• 重点补体育的板块:北辰经开区、小淀、宜兴埠、大寺。


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